બિલ્ડરો સરખા રહેજો નહીં તો ગ્રાહકો જેલના સળિયા ગણાવશે! આ છે RERAના ગ્રાહકો માટે 10 પાવરફૂલ નિયમો

Spread the love

રેરા (RERA) નો કાયદો એ ગ્રાહકોના હિતોની રક્ષા કરવા અને બિલ્ડરોની મનમાની રોકવા માટે બનાવાયો છે. ગુજરાતમાં રેરાના અમલ બાદ ગ્રાહકોને મોટો કાનૂની સપોર્ટ મળી રહ્યો છે. જો તમે પણ આ દિવસોમાં ફ્લેટ, દુકાન કે પ્લોટ ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો રેરાના આ ૧૦ પાવરફૂલ નિયમો અને ખરીદદારોના હક વિશે તમને ચોક્કસ ખબર હોવી જોઈએ:

૧. કાર્પેટ એરિયા (Carpet Area) મુજબ જ પેમેન્ટ પહેલાં બિલ્ડરો સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાના નામે ગ્રાહકો પાસેથી વધુ પૈસા પડાવતા હતા.

બિલ્ડરો સરખા રહેજો નહીં તો ગ્રાહકો જેલના સળિયા ગણાવશે! આ છે RERAના ગ્રાહકો માટે 10 પાવરફૂલ નિયમો

બિલ્ડરો સરખા રહેજો નહીં તો ગ્રાહકો જેલના સળિયા ગણાવશે! આ છે RERAના ગ્રાહકો માટે 10 પાવરફૂલ નિયમો.

કેન્દ્રીય રેરા કાયદો માત્ર ‘કાર્પેટ એરિયા’ (ચોખ્ખી વપરાશની જગ્યા) ના આધારે જ ભાવ નક્કી કરવાની વાત કરે છે.

ગુજરાતની વાસ્તવિકતા: ગુજરાત સરકારે સ્થાનિક બિલ્ડરોના એસોસિએશનની રજૂઆતો બાદ સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાના આધારે પણ વેચાણ કરવાની છૂટ નિયમોમાં રાખી છે. આ જ કારણે ગુજરાતમાં ફ્લેટ લેતી વખતે ગ્રાહકોએ સુપર બિલ્ટ-અપ અને કાર્પેટ એરિયા વચ્ચેનો મોટો તફાવત (જે ઘણીવાર ૨૫% થી ૪૦% જેટલો હોય છે) ભોગવવો પડે છે. બિલ્ડરો છટકબારી (Loophole) નો ઉપયોગ કરે છે.

કોર્ટનો ચુકાદો: ગ્રાહક અદાલતે (NCDRC) સ્પષ્ટ કહ્યું છે કે, “ગ્રાહકને સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાના નામે લિફ્ટ, ગેલેરી કે કોમન પેસેજના એવા ભાગના પૈસા ચૂકવવા માટે મજબૂર ન કરી શકાય જેનો તે એકલો ઉપયોગ નથી કરતો.” મહારાષ્ટ્ર રેરાએ તો આ બાબતે બિલ્ડરો પર દંડ ફટકારવાના કડક આદેશો પણ આપેલા છે.

૨. પઝેશનમાં મોડું થાય તો વ્યાજ (અને ભાડાની નવી ભલામણ)

જો બિલ્ડર એગ્રીમેન્ટમાં નક્કી કરેલા સમયે ઘરનો કબ્જો (Possession) ન આપે, તો ગ્રાહકને પૂરેપૂરા પૈસા વ્યાજ સાથે પાછા મેળવવાનો હક છે. જો ગ્રાહક પ્રોજેક્ટમાં ચાલુ રહેવા માંગે, તો પઝેશન ન મળે ત્યાં સુધી બિલ્ડરે દર મહિને નિયમ મુજબ વ્યાજ ચૂકવવું પડે છે.

ભાડું અને EMI નો ડબલ બોજ: બિલ્ડરો સમયસર પ્રોજેક્ટ પૂરો ન કરતા હોવાથી ખરીદદારો વર્ષો સુધી એકતરફ ઘરનું ભાડું અને બીજી તરફ લોનનો EMI એમ બંનેના ડબલ બોજ હેઠળ કચડાય છે.

નવી મોટી ભલામણ: આ મુશ્કેલીને જોઈને નેશનલ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટ કાઉન્સિલ (NAREDCO) અને KPMGએ તેમના તાજેતરના રિપોર્ટમાં રેરાના સેક્શન 18 માં મોટા સુધારાની ભલામણ કરી છે. આ સુઝાવ મુજબ બિલ્ડરે મોડું કરવા બદલ ગ્રાહકને સીધું ‘ભાડાનું વળતર’ (Rental Compensation)આપવું જોઈએ. આ ઉપરાંત સુપ્રીમ કોર્ટ અને ચંદીગઢ કન્ઝ્યુમર કોર્ટે પણ તાજેતરમાં ગ્રાહકોના પક્ષમાં ચુકાદો આપીને પઝેશનમાં વિલંબ બદલ માસિક ભાડું કે EMI વળતર તરીકે ચૂકવવા આદેશો કર્યા છે.

૩. ખરીદદારોને બે અલગ કેટેગરીમાં વહેંચવાનો પ્રસ્તાવ

NAREDCO ના નવા રિપોર્ટમાં ભલામણ કરાઈ છે કે પઝેશનમાં મોડું થાય ત્યારે ગ્રાહકોને બે ભાગમાં વહેંચી ઉકેલ લાવો:

પૈસા પાછા લેવા માંગતા લોકો: જેઓ પ્રોજેક્ટમાંથી બહાર નીકળવા માંગે છે, તેમને પૂરેપૂરી રકમ વ્યાજ સાથે તાત્કાલિક પાછી મળવી જોઈએ.

પ્રોજેક્ટમાં ટકી રહેવા માંગતા લોકો: જેઓ પઝેશનની રાહ જોઈ રહ્યા છે, તેમને બિલ્ડર તરફથી દર મહિને સીધું ભાડું (Rent) મળવું જોઈએ, જે રેરા ઓથોરિટી નક્કી કરે.

૪. એગ્રીમેન્ટમાં કન્સ્ટ્રક્શન ડેડલાઇન નક્કી હોવી જરૂરી

પઝેશનમાં મોડું થવાનું મુખ્ય કારણ એ છે કે ‘એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ’ (AFS) માં બાંધકામ પૂરું થવાની ચોક્કસ સમયસીમા લખેલી હોતી નથી. આ ખામીને દૂર કરવા માટે એગ્રીમેન્ટમાં તારીખ વાઇઝ બાંધકામના ‘માઇલસ્ટોન’ (તબક્કાવાર કામની ડેડલાઇન) સ્પષ્ટપણે લખવા પડશે અને આ માઇલસ્ટોન કાનૂની રીતે બંધનકર્તા રહેશે.

૫. એડવાન્સ બુકિંગની મર્યાદા (માત્ર ૧૦%)

કોઈપણ પ્રોજેક્ટમાં સત્તાવાર ‘એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ’ કર્યા વિના બિલ્ડર ગ્રાહક પાસેથી પ્રોજેક્ટની કુલ કિંમતના ૧૦% થી વધુ રકમ એડવાન્સ કે બુકિંગ અમાઉન્ટ તરીકે કાયદેસર રીતે લઈ શકતો નથી.

૬. પ્લેન કે ડિઝાઇનમાં ફેરફાર માટે ગ્રાહકની મંજૂરી જરૂરી

બિલ્ડર પોતાની મરજીથી પ્રોજેક્ટના ઓરિજિનલ સેન્ક્શન પ્લાન, લે-આઉટ કે બિલ્ડિંગની ડિઝાઇનમાં કોઈ ફેરફાર કરી શકતો નથી. જો કોઈ મોટો ફેરફાર કરવો હોય, તો તે પ્રોજેક્ટના ૨/૩ (બે તૃતીયાંશ) ગ્રાહકોની લેખિત મંજૂરી લેવી ફરજિયાત છે.

૭. ૫ વર્ષની વૉરંટી (સ્ટ્રક્ચરલ ડિફેક્ટ)

ઘરનો કબ્જો મળ્યાના ૫ વર્ષની અંદર જો મકાનમાં કોઈ પણ પ્રકારની ગુણવત્તાની ખામી (Structural Defect) કે લીકેજ જેવી સમસ્યા દેખાય, તો બિલ્ડરે પોતાના ખર્ચે ૩૦ દિવસની અંદર તે સુધારી આપવી પડે છે.

૮. ૭૦% રકમ અલગ બેંક એકાઉન્ટમાં (Escrow Account)

બિલ્ડરો એક પ્રોજેક્ટના પૈસા બીજા પ્રોજેક્ટમાં ડાયવર્ટ ન કરે તે માટે રેરાનો કડક નિયમ છે. ગ્રાહકો પાસેથી મળેલા પૈસાના ૭૦% રકમ અલગ એસ્ક્રો એકાઉન્ટમાં રાખવા પડે છે, જેનો ઉપયોગ માત્ર એ જ પ્રોજેક્ટના બાંધકામ માટે થઈ શકે છે.

૯. મેન્ટેનન્સ ફંડનો હિસાબ અને કોમન એરિયા

જ્યાં સુધી સોસાયટી કે એસોસિએશન સત્તાવાર રીતે ગ્રાહકોને ન સોંપાય, ત્યાં સુધીનો તમામ મેન્ટેનન્સ ખર્ચ બિલ્ડરે ભોગવવો પડે છે. સોસાયટી હેન્ડઓવર કરતી વખતે બિલ્ડરે ગ્રાહકો પાસેથી ઉઘરાવેલા મેન્ટેનન્સ ફંડનો એક-એક રૂપિયાનો ઓડિટેડ હિસાબ અને બાકી બચેલી રકમ સોસાયટીના બેંક એકાઉન્ટમાં ટ્રાન્સફર કરવી ફરજિયાત છે. અગાસી, ઓપન પાર્કિંગ કે કોમન પ્લોટ સોસાયટી બન્યા પછી ગ્રાહકોની માલિકીના બને છે, બિલ્ડર તેને વેચી શકતો નથી.

૧૦. ફાસ્ટ ટ્રેક વિવાદ નિવારણ (Grievance Redressal)

જો બિલ્ડર છેતરપિંડી કરે કે નિયમો તોડે, તો ગ્રાહક રેરા ઓથોરિટી (RERA) કે ગ્રાહક સુરક્ષા કોર્ટમાં ફરિયાદ કરી શકે છે. કાયદા મુજબ રેરાએ આ ફરિયાદનો નિકાલ ૬૦ દિવસની અંદર કરવાનો હોય છે (જોકે વાસ્તવિક સ્થિતિમાં કેસોના ભારણને લીધે થોડો વધુ સમય લાગી શકે છે), જેનાથી ગ્રાહકોને સિવિલ કોર્ટના લાંબા ચક્કરમાંથી મુક્તિ મળે છે.

પ્રોપર્ટી ખરીદતી વખતે ધ્યાનમાં રાખવા જેવી ‘ગોલ્ડન ટીપ્સ

1. બિલ્ડર સોશિયલ મીડિયા પર કે બ્રોશરમાં જે પણ સુવિધાઓ (જેમ કે સ્વિમિંગ પૂલ, ગાર્ડન વગેરે) આપવાના વાયદા કરે, તેનું પ્રિન્ટેડ મટીરિયલ હંમેશા સાચવી રાખો. જો તે સુવિધા ન મળે, તો આ પાકો કાનૂની પુરાવો બને છે.

2. બિલ્ડરને એક પણ રૂપિયો રોકડો (Cash) ન આપવો. જો કોઈ રકમ રોકડી આપવી પડે, તો તેની સત્તાવાર સહી-સિક્કા વાળી રસીદ (Receipt) ચોક્કસ લો.

3. GUJRERA ની સત્તાવાર વેબસાઈટ પર જઈને બિલ્ડરનો રેરા નંબર નાખીને ચેક કરો કે તેણે જે ક્વાર્ટરલી રિપોર્ટ (QPR) મૂક્યો છે, તેમાં પ્રોજેક્ટ ખરેખર કેટલો પૂરો થયો છે અને જમીન પર કોઈ બેંક લોન કે વિવાદ છે કે નહીં.

Post Views: 19